2026年8月31日、大手5行が9月に適用する住宅ローン金利を発表しました。

 

契約者の多くが選ぶ変動型について、三菱UFJ銀行と三井住友銀行の2行が最優遇金利を 0.250%引き上げ、三菱UFJ銀行は 1.195%、三井住友銀行は 1.525%となります。

 

6月の日銀の政策金利引き上げを反映したもので、10年固定型は 5行すべてが引き上げます。

 

他の 3行の変動型は 0.950~ 1.080%で据え置きです。

 

果樹園では、実を大きく育てるために余分な実を摘み取る『摘果』という作業があります。

 

金利の上昇は、住宅を買う人の予算に対してまさにこの摘果のように働きます。

 

年収も頭金も何ひとつ変わっていないのに、金利が上がるだけで『買える家』が一回りも二回りも小さくなる――今回はこの仕組みを、グラフと表でご覧いただきます。

 

 

 

１．まず事実から ― 9月の変動金利はこう動いた

図1:大手2行の変動型最優遇金利(2026年8月→9月適用)

 

 

 

 

 

 

変動型は政策金利に連動して返済期間中も金利が見直されるローンです。

 

日銀の利上げは今後も続く公算が大きいとされており、『今の返済額』ではなく『これからの返済額』で考えることが、これまで以上に重要になっています。

 

 

 

２．金利が上がると『借りられる金額』が減る ― これが購買力の摘果

住宅ローンの審査や資金計画は、突き詰めれば『毎月いくらなら無理なく返せるか』から逆算します。

 

そこで、毎月返済額 10万円・返済期間 35年・元利均等返済という条件を固定して、金利だけを変えたときに借りられる金額を計算してみました。

 

図2:毎月返済 10万円・35年で借りられる金額(元利均等・当所試算)

 

※元利均等返済・ボーナス返済なし・金利が全期間一定と仮定した当所の試算です。実際の融資額は審査により異なります。

 

 

 

三菱UFJ銀行の水準で見ると、8月の 0.945%なら 3,575万円借りられた人が、9月の 1.195%では3,431万円。

 

たった 0.25%の上昇で、予算が約 144万円摘み取られた計算です。

 

三井住友銀行の 1.525%なら 3,253万円と、8月の三菱UFJ水準との差は 322万円。

 

金利が 2%まで進めば、同じ月 10万円でも借りられるのは 3,019万円と、500万円以上の『減額』になります。

 

大阪の相場感でいえば、駅からの距離が一段遠くなる、小さな部屋がひとつ減る、リフォーム予算が消える――それくらいのインパクトです。

 

 

 

３．同じ 4,000万円を借りると、返す側はこうなる

次に視点を変えて、借入額4,000万円・35年を固定し、金利ごとの毎月返済額と総返済額を見てみます。

 

図3:借入4,000万円・35年の毎月返済額(元利均等・当所試算)

 

※元利均等返済・ボーナス返済なし・金利が全期間一定と仮定した当所の試算です。変動型は実際には半年ごとに金利が見直されます。

 

 

 

0.945%と 1.195%の差は毎月約 4,700円ですが、35年間の総返済額では約 198万円の差になります。

 

1.525%との比較なら総返済額の差は約 465万円。『0.25%』という数字の小ささに惑わされてはいけない理由がここにあります。

 

 

 

４．相続不動産をお持ちの方にこそ関係する話です

『うちはもうローンを組む予定はないから関係ない』――そう思われた方にこそお伝えしたいことがあります。

 

① 売却を考えている方へ :  買い手の予算は金利で決まります。

図2のとおり、金利上昇は買い手の購買力を摘果し、『その価格で買える人の数』を減らします。

相続した実家や土地の売却を検討中なら、金利局面は売却タイミングの重要な判断材料です。

 

② ご家族が住み替え・購入を考えている方へ :  親御様の資産や生前贈与をどう組み合わせるかで、金利上昇の影響を和らげられる場合があります。

頭金を厚くして借入を圧縮する、住宅取得等資金の贈与を活用するなど、相続対策と資金計画は一体で考えるのが得策です。

 

③ 収益物件を相続した方へ :  金利上昇は投資家の利回り要求を通じて収益物件の価格にも影響します。

保有を続けるか、早めに出口を探すか、シミュレーションを踏まえた判断が必要です。

 

 

 

まとめ

金利の上昇は、目に見える『毎月の返済額』だけでなく、目に見えにくい『買える力』そのものを静かに摘み取っていきます。

 

買う方にとっても、売る方にとっても、そして相続した不動産をどうするか迷っている方にとっても、金利は他人事ではありません。

 

出島不動産相続相談所では、相続不動産の有効活用・売却・住み替え・資金計画のご相談を無料で承っております。

 

金利が動いている今だからこそ、一度ご自身の資産の『現在地』を確認してみませんか。

 

 

 

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