日々の生活の中で、私たちはさまざまなニュースを目にしますが、本日(2026年2月26日)、日本の未来、そして私が専門とする『不動産』や『相続』の分野に極めて深刻な影響を与えるであろう、ある重大な報道がありました。

出島不動産相続相談所

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厚生労働省が本日、人口動態統計の速報値を公表しました。

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『２０２５年の出生数７０.５万人』

『少子化は国の将来推計より １７年早いペースで人口減少が進行』

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さらに現在、この人口動態の変化に加えて、不動産市場を根底から揺るがすもう一つの大きな波が押し寄せています。

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それが『金利上昇』という金融環境の劇的な変化です。

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本日は、この記事から読み解く日本の少子化の現状と、今後の金利上昇がもたらす不動産価格下落のメカニズム、そしてそれが皆様の不動産や相続にどのような影響をもたらすのかについて、不動産相続の専門家の視点から解説していきたいと思います。

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推計より１７年早い少子化という『衝撃』

まずは、人口動態統計の内容を振り返ってみましょう。

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厚生労働省が発表した人口動態統計の速報値によると、2025年に日本で生まれた子どもの数（外国人を含む）は、前年比 2.1％減の 70万 5,809人となりました。

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これは比較可能な 1899年以降で最も少なく、１０年連続で過去最少を更新したことになります。

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数字だけを聞いてもピンとこないかもしれませんが、最も衝撃的なのは『少子化のスピード』です。

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政府の推計では、出生数が ７０万人台まで落ち込むのはもっと先のことだと予測されていました。

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しかし、現実の少子化は、その推計よりもなんと『１７年』も早く進行しているのです。

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１７年という年月は、生まれたばかりの赤ちゃんが高校生になるほどの長い期間です。

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それだけの時間が前倒しになって、想定をはるかに超えるスピードで日本の人口減少が進んでいるという事実を、私たちは重く受け止めなければなりません。

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出生数が減るということは、将来の不動産市場において『家を買う現役世代』が急減することを意味します。

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この需要の先細りだけでも不動産市場にとっては大きな痛手ですが、現在進行している金融政策の転換が、これに追い打ちをかけようとしています。

歴史が教える現実：金利上昇と不動産価格下落

少子化と並んで、これからの不動産相続を考える上で絶対に避けて通れないのが『金利上昇』です。

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長らく続いた超低金利時代が転換点を迎え、日本銀行の政策変更に伴い、住宅ローン金利の引き上げが現実のものとなってきました。

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金利上昇と不動産価格の相関関係について考える際、昭和から平成へと移り変わるバブル経済期の歴史を振り返ることは非常に重要です。

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かつての不動産バブルは、日銀の金融引き締めによる急激な金利上昇や、不動産融資に対する総量規制などの法規制によって崩壊し、その後、不動産価格は長期にわたって下落の一途を辿りました。

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もちろん、現在の金融規制や経済状況は当時とは大きく異なります。

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しかし、金利が上がれば買い手の住宅ローンの『借入可能額』が減少し、購買力が低下するという根本的なメカニズムは決して変わりません。

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例えば、同じ毎月１０万円の返済額でも、金利が上がれば総借入額は数百万円単位で減少します。

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つまり、不動産を『高く買える人』が市場から姿を消していくのです。

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推計より１７年早い少子化によって『家を買う人』の絶対数が減っているところに、金利上昇によって『家を買える人』の予算までもが縮小する。

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この二つの要因が重なり合うことで、今後の不動産価格に対して強烈な下押し圧力がかかることは避けられません。

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一部の都心一等地を除き、全国的に『不動産価格の下落』が本格化する時代が、すぐそこまで来ているかもしれません。

地方都市の現実：地域社会への深刻な影響

私たち出島不動産相続相談所でも、日々この波を肌で感じています。

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地方都市における少子高齢化と人口流出のスピードは、全国平均をさらに上回る勢いで進んでいます。

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特に、古くからある住宅地や、公共交通機関へのアクセスが不便なエリアでは、すでに空き家が目立ち始め、街の活気が失われつつあります。

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高度経済成長期に開発された郊外のニュータウンなども同様です。

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都市部への人口集中が続く中、地方に実家を残して進学や就職で故郷を離れた子どもたちは、そのまま都市部で生活基盤を築くケースがほとんどです。

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『いつかは地元に帰って実家を継ぎたい』という思いを持っていたとしても、現実的にはUターンが難しいというご相談を数多くお受けします。

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ここに金利上昇による不動産価格の下落が加わるとどうなるでしょうか。

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かつては『安くしてでも売れれば御の字』だった郊外の物件が、今後は買い手の予算縮小により『いくら安くしても買い手がつかない』という状況に陥るリスクが高まっていきます。

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人口減少がもたらす不動産市場の『二極化』と『空き家問題』

人が減り、買い手の資金力も低下すれば、当然ながら『住まい』に対する需要は縮小します。

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しかし、その一方で日本全国では今もなお、新たなマンションや戸建て住宅が建設されています。

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需要が減っているにもかかわらず、供給が増え続ける状態が続けば、結果として生じるのは深刻な『空き家問題』と、不動産価値の激しい『二極化』です。

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今後、価値を維持できる不動産は、都市部の利便性の高いエリアや、駅近などの一部の好立地物件に限られていくでしょう。

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しかし、それ以外のエリア、例えば駅から離れた郊外の住宅地や、地方の物件については、資産価値の下落スピードがこれまでの想定よりも遥かに速まると考えなければなりません。

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かつて、日本の不動産は『持っているだけで価値が上がる』神話の時代がありました。

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しかし、これからの時代は違います。金利上昇局面において、需要が先細りしていく中で安易に不動産を所有し続けることは、大きなリスクを伴う時代へと突入しているのです。

『資産』が『負動産･腐動産』へと変わる日

相続の現場で私たちが日々直面している最も深刻な問題が、この『不動産』が『負動産･腐動産』に変わってしまうという悲劇です。

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親から実家を相続したものの、子どもたちはすでに都市部で生活基盤を築いており、実家に住む予定はない。

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売却しようにも、金利上昇と人口減少のダブルパンチで買い手がつかない。

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賃貸に出そうにも、リフォーム費用がかさむ上に借り手も見つからない。

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誰も住んでいない空き家であっても、所有している限り、毎年『固定資産税』や『都市計画税』を納め続けなければなりません。

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さらに、建物の老朽化による倒壊リスクや、近隣からの苦情対応など、管理・メンテナンスの費用と手間がかかり続けます。

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推計より１７年早い少子化は、この『負動産･腐動産』のリスクを背負う子どもの数が減る（一人あたりの負担が重くなる）という過酷な現実が、想定よりも早くやってくることを示唆しています。

【相続登記の義務化と逃れられない責任】

さらに、不動産を取り巻く法的な環境も厳しさを増しています。

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2024年4月から『相続登記が義務化』されました。

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これまでは、不動産を相続しても放置しておくケースが多く見られましたが、法改正により、相続を知った日から３年以内に相続登記を行わなければ、１０万円以下の過料の対象となる可能性があります。

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また、不要な土地を国に引き取ってもらう『相続土地国庫帰属制度』も創設されましたが、建物を解体して更地にしなければならないなど厳しい条件が設けられており、多額の費用がかかるため万能な解決策とは言えません。

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もはや『見て見ぬふり』をして不動産問題を先送りすることは許されなくなったのです。親から子へ、そして孫へ。

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不動産価格が下落し続ける中で、誰も望まない不動産が次世代の人生の足枷となってしまう。そんな悲しい連鎖を断ち切る必要があります。

今から始めるべき『不動産の終活』とは

では、この加速する人口減少、少子化、そして金利上昇の時代において、私たちはどのように不動産や相続と向き合っていけばよいのでしょうか。

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出島不動産相続相談所が皆様に強くお勧めしたいのは、元気なうちから始める『不動産の終活』です。

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１．現状の資産価値を正確に把握する

まず第一歩は、ご自身が所有する不動産の『今の価値』を知ることです。

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金利が本格的に上昇し、不動産価格の下落が顕著になる前に、客観的な市場価値をプロに査定してもらいましょう。

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現状を正確に把握することがすべての対策の出発点です。

２．家族での話し合いの場を持つ

不動産の未来についてオープンに話し合いましょう。

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親が認知症になったり亡くなったりして問題が顕在化してからでは手遅れになることが多いのです。

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事前の十分なコミュニケーションが、『争族』を防ぐ大切な防御策となります。

３．生前整理と早期の売却・活用を検討する

もし、将来誰も住む予定のない不動産であることが明確であれば、親が元気で判断能力があるうちに、そして『金利が上がりきって価格が下落する前』に売却してしまうのも一つの極めて賢明な選択です。

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不動産を現金化しておけば、相続の際にも平等に分けやすくなります。出島不動産相続相談所

４．専門家への早期相談

不動産の権利関係が複雑な場合や、税金の特例を利用する場合には、自己判断で動く前に、信頼できる専門家をチームに引き入れることが成功の鍵となります。

最後に・・・

『２０２５年の出生数７０.５万人』という推計より１７年早い少子化の現実と、足元で進む『金利上昇』。

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この二つの波は、間違いなく日本の不動産市場に価格下落という形で大きな転換期をもたらす可能性が高いと考えます。

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これまでと同じような感覚で不動産や相続に向き合っていては、大切な家族に思わぬ重荷を背負わせてしまうことになりかねません。

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『何から手をつければいいのか全くわからない』

『うちの実家の場合はどうなるのだろう』

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とご不安に思われた方は、私たち出島不動産相続相談所にご相談ください。

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私たちは、お客様お一人おひとりのご家族の状況、財産の内容、そして『ご家族にどのような未来を残したいか』という想いに寄り添い、法律、税務、そして最新の不動産市況のあらゆる角度から最適な解決策をご提案いたします。

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今、私たちができること。それは、大切な家族の笑顔を守るための『準備』に他なりません。

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どんな些細な疑問や不安でも構いません。

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皆様の心の重荷を安心に変えるお手伝いをさせていただければ幸いです。

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