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2026/02/10
所有不動産記録証明制度を利用しました
皆様、こんにちは。
出島不動産相続相談所のブログをご覧いただき、有り難うございます。
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２０２６年（令和８年）は、日本の不動産登記制度において、歴史的な転換点となる非常に重要な年です。
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これまで「任意」であった手続きが「義務」となったり、逆にこれまで「不可能」だった調査が「可能」になったりと、不動産をお持ちの皆様や、これから相続を予定されている皆様にとって、決して無視できない法改正が相次いで施行されます。
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特に、２月２日と４月１日に施行される２つの制度は、皆様の財産管理と相続手続きに直結するものです。
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『ニュースで聞いたことはあるけれど、詳しくはよくわからない』
『自分には関係ないと思っているけれど、本当だろうか？』
『罰則があると聞いたけれど、何をすればいいの？』
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そんな不安や疑問を解消するため、今回はこの2つの法改正について、詳しく、そして分かりやすく解説致します。
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かなりの長文となりますが、大切な資産を守るための知識として、ぜひ最後までお付き合いください。
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【第１章】なぜ今、不動産登記法が大きく変わるのか？
具体的な制度の解説に入る前に、なぜこのような大改正が行われているのか、その背景を少しだけお話しさせてください。
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最大の理由は、日本全国で深刻化している『所有者不明土地問題』です。
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相続登記がされずに何代も放置されたり、住所変更が登記簿に反映されずに所有者と連絡が取れなくなったりした結果、現在の所有者が誰なのか、あるいはどこにいるのかが分からない土地が急増しました。
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その面積は、なんと九州本島の面積を超えるとさえ言われています。
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これにより、災害復興工事が進まない、空き家対策ができない、民間取引が阻害されるといった弊害が起きていました。
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そこで国は、『不動産の所有者を明確にする』ために、これまでのルールを抜本的に見直したのです。
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２０２４年４月の『相続登記の義務化』に続き、２０２６年に始まるのが、今回解説する『所有不動産記録証明制度（２月）』と『住所・氏名変更登記の義務化（４月）です。
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【第２章】２月２日スタート！『所有不動産記録証明制度』
まず最初に、２０２６年２月２日から始まる『所有不動産記録証明制度』について解説します。
これは、相続手続きにおける『革命』とも言える、非常に便利な制度です。
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① これまでの悩み：「親がどこに土地を持っているか分からない」
これまでの不動産登記制度は、『土地や建物ごと』に記録が管理されていました。
つまり、『〇〇市のこの場所にある土地の持ち主は誰か？』を調べることはできても、その逆、つまり『亡くなった父が、日本のどこに不動産を持っているか、全てリストアップしてほしい』という調査は、事実上不可能だったのです。
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そのため、相続人は自宅にある権利証（登記済証）や、毎年届く固定資産税の通知書を手がかりに、必死になって財産を探すしかありませんでした。
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しかし、固定資産税がかからない山林や原野、あるいは遠隔地の別荘などは、通知書が届かないことも多く、相続人が存在に気づかないまま放置され、結果として「所有者不明土地」になってしまうケースが後を絶ちませんでした。
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② これからは：「一覧リスト」が取得可能に！
この問題を解決するために新設されたのが『所有不動産記録証明制度』です。
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２０２６年２月２日以降、法務局に対して手数料を納付して請求することで、「特定の人が所有権の登記名義人となっている不動産の一覧」が記載された証明書（所有不動産記録証明書）の発行を受けられるようになります。
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個人の所有不動産記録証明（申請した現住所で登記されたもののみ表示）
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法人も調べることが出来ます。（申請した現住所で登記されたもののみ表示）
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③ 誰が利用できるのか？
プライバシー保護の観点から、誰でも他人の財産を勝手に調べられるわけではありません。
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請求できるのは、主に以下の人たちに限られます。
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自らが所有者である人（自分の財産の確認）
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相続人など（亡くなった親族の財産調査）
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特に重要なのが、2番目の「相続人」による利用です。
これまでは、遺品整理の中で見つけた古い手紙や契約書を頼りに、心当たりのある市町村役場に問い合わせるなど、途方もない労力がかかっていました。
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しかし、この制度を使えば、法務局一か所への請求で、全国の不動産を網羅的に把握できるようになります。
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④ 具体的なメリット
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相続財産の調査漏れを防げる： 「実は遠くの田舎に山を持っていた」ということが後から判明し、遺産分割協議をやり直す……といったトラブルを未然に防ぐことができます。
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不要な土地の発見： 相続土地国庫帰属制度（不要な土地を国に返す制度）を利用する際にも、対象となる土地を特定するのに役立ちます。
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まさに、私ども相続相談所にとっても、そしてお客様にとっても、最強の「武器」となる制度が始まるのです。
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【第３章】４月１日スタート！『住所・氏名変更登記の義務化』
次に、さらに影響範囲が広く、皆様にとって「義務」となるのが、２０２６年４月１日から始まる『住所・氏名変更登記の義務化』です。
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① 制度の概要：「引っ越したら２年以内に登記」
これまで、引っ越しをして住所が変わったり、結婚・離婚で氏名が変わったりした場合、登記簿上の住所・氏名を変更するかどうかは個人の自由（任意）でした。
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そのため、登記簿には何十年も前の古い住所が残ったまま、というケースが非常に多く存在していました。
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しかし、２０２６年４月１日からは、これが法律上の義務となります。
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具体的には、『住所や氏名に変更があった日から2年以内』に、変更登記の申請をしなければなりません。
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② 【最重要】過去の変更も対象になります！
ここで最も注意していただきたいのが、『法律が始まる前に引っ越した人も対象になる』という点です。
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これを「遡及適用（そきゅうてきよう）」と言います。
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「私は５年前に今の家に引っ越したから、新しい法律は関係ない」 というのは間違いとなります。
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すでに住所や氏名が変わっているにもかかわらず、登記簿の変更をしていない方は、施行日（２０２６年４月１日）から２年以内、つまり『２０２８年３月３１日』までに変更登記を行う必要があります。
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③ 違反した場合のペナルティ
もし、正当な理由がないのに申請義務を怠った場合、『5万円以下の過料』という罰則が科される可能性があります。
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『過料』とは、刑罰ではありませんが、金銭的なペナルティです。
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『知らなかった』では済まされない厳しいルールですので、今のうちに登記簿を確認しておくことを強くお勧めします。
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④ 会社・法人も対象です
この義務化は、個人の住宅だけでなく、会社（法人）が持っている不動産にも適用されます。
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本店移転や商号変更をした場合も、同様に登記義務が発生しますので、経営者の方も注意が必要です。
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⑤ 手続きを楽にする新制度『他の公的機関との連携』
「いちいち法務局に届け出るのは面倒だ」という声に応えるため、新たな仕組みも導入されます。
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検索用情報の提供（スマート変更登記のような仕組み）： あらかじめ法務局に氏名や生年月日などの情報（検索用情報）を提供しておくことで、法務局が定期的に住民基本台帳ネットワークシステム（住基ネット）に照会をかけます。そこで住所変更が見つかった場合、登記官が職権（役所の権限）で登記を変更してくれる仕組みです（※ただし、本人の了解が必要です）。
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会社法人の職権変更登記： 法人の場合、商業登記で本店移転などをすれば、システム連携により、不動産登記側の住所も職権で書き換えてくれるようになります。
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これらは便利な制度ですが、自動的に全てやってくれるわけではなく、事前の申し出が必要な場合もあります。
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詳細は施行が近づきましたら、改めて当ブログでも解説します。
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【第４章】よくある疑問にお答えします
ここでは、お客様からよくいただく質問をまとめました。
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Q1. 自分が登記簿上の住所変更をしているかどうかわかりません。どうすればいいですか？
A1. 法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得してみてください。 「権利部（甲区）」という欄に、所有者の住所と氏名が記載されています。そこが現在の住民票の住所と一致していれば問題ありません。もし前の住所のままであれば、変更登記が必要です。
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Q2. 2月2日の「所有不動産記録証明制度」で、借金などの「抵当権」がついているかも分かりますか？
A2. はい、ある程度の手がかりにはなりますが、証明書自体は「リスト」です。 そのリストに出てきた不動産について、さらに個別に「登記事項証明書」を取得することで、借金（抵当権）の有無や詳細を確認するという流れになります。まずは「どこにあるか」を把握するためのツールとお考えください。
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Q3. 実家の父が認知症です。4月からの義務化はどう対応すればいいですか？
A3. ご本人が手続きできない場合、成年後見人などが代理で申請する必要があります。 住所変更登記を放置しておくと、将来いざ売却しようとしたり、相続が発生したりした時に、手続きが非常に煩雑になります。成年後見制度の利用も含め、早めにご相談ください。
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Q4. 司法書士に頼まず、自分で登記できますか？
A4. 住所変更登記などの比較的単純な登記であれば、ご自身で申請される方もいらっしゃいます。 しかし、過去に何度も引っ越しをしていて履歴がつながらない場合や、古い権利証が見当たらない場合、また相続登記とセットで行う場合などは、専門的な知識が必要です。無理をせず専門家にご相談されることをお勧めします。
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【第５章】出島不動産相続相談所からのご提案
2026年は、不動産オーナー様にとって「確認」と「行動」の年です。
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特に相続に関しては、２月開始の『所有不動産記録証明制度』を活用することで、これまで見過ごされていた財産を発見し、より公平で正確な遺産分割が可能になります。
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これは、隠れた「負動産（維持費だけかかる土地）」を早期に発見し、対策を打つチャンスでもあります。
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また、４月開始の『住所・氏名変更登記の義務化』は、放置すれば罰則に繋がるリスクがありますが、逆に言えば、今のうちに権利関係を整理しておく良いきっかけです。
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「自分の家の登記はどうなっているんだろう？」 「亡くなった親の土地が他にもあるかもしれない」 「住所変更のやり方がわからない」
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少しでも不安に思われたら、私たち『出島不動産相続相談所』にご相談ください。
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当相談所では、最新の法改正に対応したアドバイスはもちろん、以下のサポートをワンストップで提供しております。
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不動産の現状診断： 登記簿の確認から、法的リスクの洗い出し。
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所有不動産の調査： 新制度を活用した財産目録の作成支援。
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相続・登記の専門家連携： 信頼できる司法書士と連携し、確実な手続きをサポート。
-
将来への対策： 遺言書の作成や、家族信託、生前贈与の検討。
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法律が変わる時は、不安も大きいですが、正しく理解して利用すれば、ご自身とご家族を守る大きな力になります。
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面倒な手続きや難しい法律用語は、私たちが噛み砕いてサポートいたします。
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まずは無料相談から、お気軽にお声がけください。
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２０２６年が皆様にとって、安心できる資産管理のスタートラインとなるよう、出島不動産相続相談所は全力で応援いたします。
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