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2026/01/08
２０２６年、金利上昇と不動産市場
２０２６年が幕を開けました。
今年の見通しを出島不動産相続相談所の視点でお伝えしたいと思います。
日本経済は今、極めて複雑で、かつてないほど不透明な分岐点に立たされていると感じています。
日経平均株価や都心マンション価格のニュースだけを見ていると、日本はまだ『資産インフレ』の真っ只中にあるように見えるかもしれません。
しかし、その華やかな数字の裏側では、私たちの生活や企業の存続を揺るがす『深刻な歪み』が蓄積されています。
特に、先日発表された『実質賃金の１１カ月連続減少』、そして『企業倒産件数が過去最多水準』というニュースは、不動産や株式を所有するすべての方、そしてこれから相続を控えている方にとって、決して無視できない『警告』かもしれません。
本日は、金利上昇という最大の懸念事項を含め、今後の不動産・株式市場にどのような暗雲が漂っているのかを私見を述べさせて頂きます。
1. 『実質賃金マイナス』が奪う、不動産市場の『買い手』
まず直視しなければならないのは、私たちの購買力が低下し続けている現実です。
厚生労働省が発表した2025年11月の統計では、実質賃金は2.8%減となりました。
政府は『2026年度にはプラス転換する』という楽観的な見通しを示していますが、その前提は極めて脆いものです。
1ドル156円台という円安が定着し、輸入コストの上昇が食料品やエネルギー価格を押し上げ続けています。
不動産市場において、この『実質賃金の低下』は何を意味するのでしょうか。
それは、『実需層（実際に住むために家を買う層）の消失』です。
これまでの不動産高騰を支えてきたのは、共働き世帯（パワーカップル）などがマイナス金利下における異常な低金利の住宅ローンでした。
しかし、生活費が膨らみ、手取り収入が目減りする中で、数千万円から１億円を超える住宅ローンを組める人は確実に減っています。
買い手が減れば、価格はいずれ維持できなくなります。
現在は富裕層や海外投資家のマネーが価格を吊り上げていますが、足元の日本人の生活が困窮し始めれば、そのバランスは一気に崩れるリスクを孕んでいます。
2. 『倒産最多水準』が示唆する経済の土台崩壊
さらに深刻なのが、企業の倒産動向です。
2025年の企業倒産件数は、過去10年で最多水準に達しました。
これまでの倒産は、コロナ禍の『ゼロゼロ融資』の返済に窮した『息切れ倒産』が主流でした。
しかし、現在の倒産はより構造的で深刻な『三重苦倒産』です。
※ 人手不足と賃上げ圧力： 賃金を上げなければ人が辞め、上げれば利益が吹き飛ぶ。このジレンマで黒字でも廃業に追い込まれる企業が続出しています。
※ コストプッシュ・インフレ： 原材料費が高騰し、販売価格に転嫁されることで起こる物価高騰。
※ 過剰債務と金利負担： 長らく続いた超低金利時代が終わりを告げ、わずかな金利上昇が中小企業の首を絞めています。
企業が倒れれば、そこで働く人々の雇用が失われます。
これは住宅ローンの破綻を招くだけでなく、商業用不動産の空室率上昇、さらには地域経済全体の地盤沈下を引き起こします。
株価がいくら一部の大企業の利益で支えられていても、日本経済の９割を占める中小企業の土台が崩れれば、市場全体に暗い影を落とすのは時間の問題です。
3. 不動産バブルを崩壊させる『金利上昇』というトリガー
そして今、最も警戒すべきは『金利』の動きです。
日銀の政策転換により、長年私たちを包んでいた『金利ゼロ』のぬるま湯は消滅しました。
金利上昇は、不動産価格にとって『最大のネガティブ要因』です。
その理由は主に３つあります。
① 住宅ローン借入額の減少
金利が１%上がれば、同じ月々の返済額で借りられる金額は数百万円、場合によっては一千万円単位で減ります。
買い手の『予算』が物理的に減るため、物件価格は下げざるを得なくなります。
② 投資利回りの相対的な低下
不動産投資家は、銀行からお金を借りて物件を購入します。
金利が上がれば返済額が増え、手元に残る利益（キャッシュフロー）が減ります。
そうなれば、投資家はより高い利回りを求めるようになり、結果として『物件価格の下落』を要求することになります。
③ 株式市場とのマネーの奪い合い
金利が上がれば、リスクを冒して不動産や株を持たなくても、債権などの安全資産で利益を得られるようになります。これまで不動産市場に流れていた投機的なマネーが、一気に引き揚げる『逆回転』が始まる懸念が強まります。
4. 相続現場で起きる『負のスパイラル』
不景気の予感と金利上昇が重なると、相続を控えているご家族には深刻な問題が降りかかります。
現在、多くの不動産は『高値』で評価されています。
相続税は、その『高い評価額(路線価)』を基準に算出されます。
しかし、いざ相続が発生し、税金を払うために不動産を売ろうとした時、不況や金利上昇で市場が冷え込んでいたらどうなるでしょうか。
『高い税金だけが決まっているのに、物件が売れない、あるいは想定より遥かに安く買い叩かれる』
これが、不況期の相続における最大の悲劇です。
特に『実質賃金の低下』で一般層の購買力が落ちている時期は、郊外の戸建てや古いマンションから順に買い手がつかなくなります。売却活動が長期化すれば、維持費や固定資産税だけが積み上がり、資産であるはずの不動産が『負動産』へと変わってしまうのです。
5. 私たちが今、取るべき『賢明な選択』とは
では、この暗雲が漂う状況で、私たちはどう動くべきでしょうか。
大切なのは、『今の値上がりが永遠に続く』という幻想を捨てることです。
実質賃金が下がり、倒産が増え、金利が上がるという状況は、明らかに経済の『収縮』を示しています。
1. 資産の『棚卸し』を急ぐ： 今お持ちの不動産が、金利上昇に耐えられる『強い物件』なのか、それとも真っ先に値下がりする『弱い物件』なのかを見極める必要があります。
2. 『現金化』のタイミングを逃さない： 相続したものの活用予定がない空き家や土地は、買い手の購買力がこれ以上低下する前に、早期の売却を検討すべき時期かもしれません。
3. 専門家による多角的なシミュレーション： 単なる査定額だけでなく、金利が1%上がった場合に市場がどう動くか、相続税負担がどう変わるかという『不況シナリオ』での対策が必要です。
最後に『出島不動産相続相談所』ができること
世界経済の先行指標とも言われる株式市場や不動産市場に、今、確実に見えないヒビが入り始めています。
『実質賃金の低下』
『倒産件数の増加』
『金利の上昇』
これら３つの波が重なる時、日本の不動産神話は大きな試練を迎えるでしょう。
出島不動産相続相談所では、こうしたマクロ経済の動向を常に注視し、お客様の大切な資産を守るための『攻めの守り』を提案しています。
『うちは大丈夫だろう』という楽観が、最も危険な時代です。
今のうちから、万が一の事態に備えた相続対策、不動産戦略を一緒に考えてみませんか。
