2025年12月10日、不動産・金融業界にとって見過ごせないニュースが報じられました。

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国土交通省が、新たな住宅ローンの形態である『残価設定型ローン（通称：残クレ）』の普及を後押しするというものです。

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一見すると、住宅価格高騰に苦しむ若年層への救済策に見えますが、その裏側にある『リスクの所在』を読み解くと、将来に対する強い懸念が浮かび上がってきます。

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本日は、この新しい仕組みが抱える危うさと、バブルが弾けた際に誰がその責任を負うのかについてお話ししたいと思います。

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『残クレ』とは何か？

『残クレ』は、自動車購入などではおなじみの手法です。

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将来の売却価格（残価）をあらかじめ設定し、その分を差し引いた残りの金額だけを分割返済することで、月々の支払いを抑える仕組みです。

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今回の報道によれば、国はこれを住宅ローンに本格導入しようとしています。

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背景にあるのは、昨今の異常とも言える住宅価格の高騰です。

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平均借入額が 2000年度の約２倍（ 5,800万円超）に膨れ上がる中、『普通のローンでは手が届かない』層に無理やり家を買わせようとしているようにも映ります。

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『残価割れ』のリスクは誰が負うのか

私が最も危惧するのは、『数十年後の残価が、想定を大きく下回った場合』の処理です。

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記事にはこうあります。

※金融機関には家屋の老朽化などで数十年後の価値が残価を下回るリスクがある。

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※機構の保険によって回収額が残価を下回っても金融機関の損失を補償できるようにする。

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つまり、将来バブルが崩壊し、家の価値が暴落して『残価割れ』が起きても、銀行（金融機関）は損をしない仕組みになっているのです。

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では、その損失補填の原資はどこから出るのでしょうか？

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それは、住宅金融支援機構であり、その背後にある『国の予算（税金）』です。

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記事にも、2025年度補正予算案に機構への出資金 １４.５億円が計上されたとあります。

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これはあくまで初期費用に過ぎません。

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もし将来、不動産市況が悪化し、大量の『残価割れ』が発生すれば、その穴埋めには莫大な公的資金、すなわち皆様の税金が投入されることになるでしょう。

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利益は企業へ、損失は国民へ

住宅価格が高騰している今、無理なローンを組んで高値掴みをさせる政策は、不動産会社や銀行にとってはビジネスチャンスかもしれません。

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しかし、その前提となる『将来の価値（残価）』が崩れたとき、そのツケを払わされるのは、家を買わなかった人も含めた『国民全体』です。

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かつてのバブル崩壊時、私たちは巨額の税金が金融機関救済に使われたことを見てきました。

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今回の『残クレ』推進と銀行向け保険のセットは、形を変えた『将来の公的資金注入の予約』になりかねません。

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相続・資産防衛の視点から

出島不動産相続相談所として申し上げたいのは、『月々の支払いが安くなるから』という理由だけで、安易にこの制度に飛びつくべきではないということです。

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＊ その『残価』は、本当に ３０年後も維持できるのか？

＊ 残価設定分にも金利がかかるリスクを理解しているか？

＊ 完済時に売却を迫られ、『終の棲家』を失う恐れはないか？

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国や銀行がリスクを保証してくれるからといって、個人の資産価値まで保証されるわけではありません。

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値上がりが３０年や４０年続くのなら、お金を借りた人も大成功かもしれませんが・・・。

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時代の空気に流されず、ご自身とご家族の資産を守るために、慎重な判断が求められています。

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