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- 【スマート変更登記】住所･氏名変更に自動対応
2025/08/15
【スマート変更登記】住所･氏名変更に自動対応
２０２４年４月１日から【相続登記の義務化】がスタートしています。
これまでは相続登記を行うか否かは任意でしたが、それが義務化され罰則も設けられました。
そして、新たな義務化がスタートします。
『引越しはしたけれど、実家や所有している不動産の登記簿の住所は昔のまま…』
『手続きが面倒で、つい後回しにしてしまっている』
そんなお悩みをお持ちではありませんか？
2026年4月1日から、不動産所有者の住所や氏名の変更登記が義務化され、怠ると過料が科される可能性が出てきました 。
「 また面倒な手続きが増えるの？」
とご心配になった方、ご安心ください。
今回は、そんな皆様の負担を劇的に軽くしてくれる画期的な新制度【スマート変更登記】について、相続と不動産の専門家である出島不動産相続相談所が解説します。
スマート変更登記とは？
スマート変更登記とは、一言でいえば『法務局が自動的に住所や氏名の変更登記をしてくれる』という、画期的な制度です 。
これまで、引越しや結婚で住所・氏名が変わった場合、所有者自身が法務局へ申請し、手数料（登録免許税）を払って登記簿を書き換える必要がありました。
しかし、このスマート変更登記を利用すれば、私たちが市町村役場に提出する住民票の変更情報などをもとに、法務局が職権で登記記録を最新の状態に更新してくれるのです 。
スマート変更登記の重要性
この制度が注目される最大の理由は、冒頭でも触れた『住所等変更登記の義務化』です。
- 施行日 ／ 2026年（令和8年）4月1日
- 内容 ／ 住所や氏名に変更があった日から2年以内に変更登記を申請することが義務化 。
- 罰則 ／ 正当な理由なく怠った場合、5万円以下の過料の対象となる可能性があります 。
この新たな義務に対応するための、いわば『救済策』であり『便利な近道』が、スマート変更登記なのです。
一度手続きをしておけば、将来の登記義務を自動的に果たせるため、『うっかり忘れて過料』を科される心配がなくなります 。
スマート変更登記の３つの大きなメリット
この制度を利用するメリットは、計り知れません。
- 手間がゼロに！ 引越しや氏名変更のたびに必要だった法務局への申請手続きが、一度の初期設定でその後不要になります 。
- 費用がゼロに！ 通常、不動産１つにつき 1,000円かかる登録免許税が免除されます 。複数の不動産をお持ちの方ほど、その節約効果は大きくなります。
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将来のトラブルを未然に防ぐ！ いざ不動産を売却しよう、あるいは相続が発生したという時に、『登記簿の住所と現在の住所が違う！』という事態は、手続きを煩雑にする大きな原因でした。
スマート変更登記で常に情報を最新に保っておけば、将来の売却や相続手続きがスムーズに進められます 。
たった一度の「初期設定」だけ！
この便利な制度を利用するために必要なのは、『検索用情報の申出』という、たった一度の簡単な手続きだけです 。
これは、ご自身の情報（氏名、生年月日など）と不動産情報を法務局のシステムに紐付けるための『初期設定』のようなものです。
申出のタイミングは？
- 2025年4月21日より前から不動産をお持ちの方（単独申出）
2025年4月21日以降、ご自身の好きなタイミングで申出を行う必要があります 。 -
2025年4月21日以降に不動産を新たに取得する方（同時申出）
売買や相続などで所有権の登記をする際に、申請書に必要情報を書き加えるだけで、登記申請と同時に申出が完了します 。
申出の方法は？
申出は、ご自身のやりやすい方法を選べます。
- オンライン申請（おすすめ！）
法務局の【かんたん登記申請】というウェブサイトから、スマホやパソコンで手続きが完結します。
専用ソフトのインストールや電子署名も不要で、画面の案内に従って情報を入力し、本人確認書類（運転免許証など）の写真をアップロードするだけなので、非常に手軽です 。 -
書面での申出
法務局のホームページから申出書をダウンロードして記入し、管轄の法務局へ郵送または持参します 。
複数の不動産をお持ちでも、どれか一つの法務局にまとめて提出できるので便利です 。
申出をした後はどうなるの？
申出が完了すれば、あとはおまかせです。
- 法務局が定期的に住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）の情報を確認 。
- あなたの住所等に変更があったことを検知すると、登録したメールアドレスに『登記を変更していいですか？』という確認の通知が届きます 。
- あなたが『 OK 』と回答した場合のみ、法務局が職権で登記を更新してくれます 。
※住所の公示に支障のあるＤＶ被害者等や住基ネットの趣旨等に配慮する必用があり、事前に意思確認します。
スマート変更登記の注意点
非常に便利な制度ですが、いくつか知っておくべき注意点もあります。
- マイナカードか電子証明書が必用
利用するにはマイナンバーカードか電子証明書が必用です。 -
メールアドレスの正しい登録が全て
職権による変更登記を希望する意思確認はメールのみで行います。メールアドレスが間違っていると変更登記は行われず、変更登記の義務違反になる可能性が。
高齢者などデジタルに不慣れな人が利用しにくい点も課題です。 -
氏名・住所変更のみ
現時点（2025年）で対応できるのは氏名・住所変更のみです。 - 登記のタイミングは指定できない
不動産の売却や融資の実行日が迫っているなど、『この日までに登記を完了させたい』という場合には、この制度は使えません。
更新は法務局のペースで行われるため、急ぎの場合は従来通り、ご自身で登記申請を行う必要があります 。 - 【認証キー】は絶対に失くさないで！
申出が完了すると 10桁の【認証キー】が通知されます。
これは登録したメールアドレスを変更する際に必要となる大切な情報で、再発行はされません 。権利証（登記識別情報通知）と同じように、厳重に保管しましょう。
- 対象外となるケース
住民票を日本国内に置いていない海外居住者の方は、残念ながらこの制度を利用できません 。
安心のため、今すぐ準備を！
スマート変更登記は、これからの不動産管理のスタンダードとなる、非常に画期的で便利な制度です。
登記義務化という新たなルールに対応しつつ、ご自身の時間と費用、そして将来の安心を守るために、ぜひ活用して下さい。
『自分でもできるか不安…』
『複数の不動産があって、どうすればいいか分からない』
『相続を控えているので、これを機に専門家に相談したい』
そんな時は、私たち出島不動産相続相談所に、どうぞお気軽にご相談ください。
専門的な知識と豊富な経験で、皆様のスマート変更登記の申出から、その先の相続や不動産活用、不要な不動産を国に引き取ってもらう【相続土地国庫帰属制度】の活用まで、トータルでサポートさせて頂きます。
