来年(令和６年)からマンションの相続税評価額が変わります。

タワーマンション節税にメスが入ることで、一般のマンションにも影響が波及します。

不動産の相続税計算

土地の相続税評価額は路線価が基本です。

路線価 ＝ 公示価格×８０％ です。

公示価格は「時価」という前提なので、時価の８０％に対して土地の相続税が課されます。

建物は固定資産税評価額に対して相続税が課されます。

一般的には建築費の７０％前後が初年度の評価額になります。

マンションの場合

マンションといっても特別な評価（計算）はありません。

土地(マンションの敷地)持分と建物の持分をそれぞれ計算いたします。

土地はマンションの敷地に対する路線価を持分で乗じます。

建物は専有部分及び共有部分を固定資産税評価額にて持分で按分計算します。

何を改正するのか

土地も建物も、一戸建てもマンションも同じ評価方法です。

一方でマンションの価格設定は、新築も中古も階数が上がれば上がるほど、取り引き価格も跳ね上がっていきます。

つまり、一戸建ての価格形成要因とマンションの価格形成要因が異なるにも拘わらず、相続税の評価方法は同じなのです。

その結果、土地１００坪で坪単価１００万円の路線価に面している１０階建て１０戸の分譲マンションの一戸当たりの土地の相続税評価は１,０００万円です。

建築費３,０００万円の建物の固定資産税評価額は約２,０００万円。

土地と建物とで３,０００万円となります。

一方、同じく土地１００坪で坪単価１００万円の路線価に面する土地に３０階建て３０戸の分譲マンションだと、土地１億円を３０戸で共有なので一戸当たり３３３万円。

建物も仮に同じく３,０００万円の建物の固定資産税評価額 約２,０００万円。

土地と建物とで２,５００万円です。

４０階建て４０戸のマンションだと、土地と建物とで２,２５０万円です。

土地面積当たりの戸数が増えると、土地の共有持分は小さくなり、相続税計算の上ではメリットとなります。

タワーマンションの大きなメリットとは

ここまでの計算では大きな節税効果と言うには無理があります。

タワーマンションが節税効果を生むのは【時価】と【相続税評価】との乖離が大きな場合です。