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2020/06/14

オフィス空室率、3大都市圏で上昇

 

新型コロナウイルスの感染拡大で、活況だった東京・名古屋・大阪のオフィス市況に変化の兆しが出ています。

 

 

 

東京

オフィス仲介大手の三鬼商事が、11日発表した 5月末時点の東京都心 5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)のオフィス平均空室率は、前月比 0.08ポイント上昇し 1.64%でした。

 

3カ月連続での悪化となります。

 

新型コロナウイルスの影響による小規模な解約が出ており、今後も空室率の上昇が続く可能性があるようです。

新築ビル 3棟が完成時点で既に満室となるなど、オフィス需要は引き続き強い一方、一部の中小企業で業績の悪化や在宅勤務・リモートワークの促進などによる解約の兆候が見られるということです。

 

三鬼商事の担当者は「新型コロナの大きな影響は出ていないが、動向を注視する」ということでした。

 

 

 

 

 

 

名古屋

名古屋支店では、2020年 5月の名古屋地区のオフィス空室率が 2.50%と前月比で 0.24ポイント上昇したと発表しました。

2019年 2月( 2.52%)以来の高水準となりました。

需給均衡の目安とされる 5%はまだ下回っている一方、新型コロナウイルスの影響は不動産市場にも表れ始めています。

オフィス空室率は過去最低だった 1月( 1.91%)から わずか 4カ月で約 0.6ポイント上昇しました。

5月は名駅、伏見、栄、丸の内に分けた 4地区のいずれも空室率が上昇しました。

同社の川口真弥支店長によると「飲食やサービスといった商業系のテナントで解約の動きが広がった」ということです。

特に栄地区は 0.28ポイント上昇の 2.30%と、他の地区より上昇幅が目立ちました。

一方で 4地区でみた 3.3平方メートルあたりの平均賃料は前月比 29円( 0.25%)高の 1万 1,856円と、過去最高の更新が続きました。

名駅地区の人気の高まりが平均賃料を押し上げています。

 

 

 

大阪

三鬼商事(東京・中央)が 11日発表した 5月の大阪市中心部の空室率は 2.18%と前月から 0.18ポイント上昇し、10カ月ぶりの水準となりました。約 5年ぶりの上昇幅となりました。

今後も上昇が続くとの見方が広がっています。

利便性が高く人気のある梅田地区の空室率は 1.39%で 0.39ポイント上昇しました。

業務効率化で自社ビルへのオフィス集約や金融機関の店舗統合など大型解約が相次いだためです。

大阪支店の小畑大太支店長代理は「成約が明らかに少ない。コロナで契約行為が止まり、空室率が上がった」と話します。上昇幅は 2015年 3月(空室率 8.71%、 0.47ポイント上昇)以来の大きさとなりました。5月の平均賃料は 3.3平方メートル当たり 1万 1,957円とほぼ横ばいでした。

 

 

 

大阪   オフィスの今後

在宅勤務が普及し、スタートアップ企業ではオフィス離れの動きも出てきています。

ソフト開発のフェンリル(大阪市)は 4月から約 350人の全社員を完全な在宅勤務に切り替えました。

2020年度に予定した本社の増床計画は見送ることになりました。同社は電気代など手当を支給するそうです。

新型コロナ収束後も在宅を継続したい社員が半数以上でした。

全員出社を前提としないオフィスを検討するそうです。

京都で創業したアプリ開発会社のゆめみ(東京・世田谷)は大阪支店を置いていたシェアオフィスを 5月末に解約しました。

社員 7人は固定のオフィスを持っていません。

在宅勤務に必要な備品の購入費用の 5~ 7割を会社が負担するそうです。

 

 

 

賃料の下落と空室率上昇?

今後は大企業の動きが焦点となりそうです。不動産業界では、足元の業績悪化や在宅勤務の普及を受け、空室率の上昇を予測する声が多くなっています。

小畑氏は「大企業はようやく業務が動き出し、今後オフィス計画を考える。市況に反映されるのは数カ月先になるが、空室率は上がるだろう」とみています。

ここ数年、大阪ではオフィスよりホテルの建設が活発でした。

2008年のリーマン・ショック後、業績の悪くなった企業はオフィスを借りなくなり、空室率が 10%を超す「大空室時代」となりました。

2013年のグランフロント大阪による大型供給が追い打ちをかけたのです。

テナント誘致に苦労した不動産会社はインバウンド(訪日外国人)の増加を受けてホテル開発にシフトしました。

足元では空室率が上昇傾向にあるとはいえ、需給均衡の目安である 5%は下回っています。今後のオフィス計画を慎重に見極める企業もあります。

スタートアップの経営者は「東京都心より賃料が安く、コスト負担が軽いため解約が少ない」と分析しています。

東京都心 5区(千代田・中央・港・新宿・渋谷)の 2万 2千円台に対し、大阪は梅田でも 1万 5千円台となっています。

一度オフィスを手放すと、景気や業績が回復した際に条件のよい物件を見つけられない可能性もあります。

ただ 2022年には梅田の大阪ツインタワーズ・サウスや日本生命淀屋橋ビルの建て替えなど大型供給が始まります。

不動産サービスの CBRE(東京・千代田)の岩間有史アソシエイトディレクターは「賃料は 2022年以降は下がる可能性がある」とみています。

 

 

2020/06/11    東京新聞

2020/06/12    日本経済新聞

 

 

 

 

 

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