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2020/03/09

不動産登記で司法書士に「なりすまし注意喚起義務」?

不動産登記の申請を請け負った司法書士が、トラブルの際に依頼者以外の第三者に対し、どこまで責任を負うかが争われた訴訟の上告審判決が 6日、最高裁第 2小法廷(三浦守裁判長)でありました。

同小法廷は次のように判決 「・・・司法書士の職務の内容や職責等の公益性と不動産登記制度の目的及び機能に照らすと,登記申請の委任を受けた司法書士は,委任者以外の第三者が当該登記に係る権利の得喪又は移転について重要かつ客観的な利害を有し,このことが当該司法書士に認識可能な場合において,当該第三者が当該司法書士から一定の注意喚起等を受けられるという正当な期待を有しているときは,当該第三者に対しても,上記のような注意喚起を始めとする適切な措置をとるべき義務を負い・・・」一部抜粋

 

 

 

 

 

 

 

地面師が所有者になりすまし

問題となったのは、東京都内の不動産取引を巡る登記トラブルです。

複数の企業の間で売買契約が結ばれ、2件の所有権移転登記が同時に申請されました。しかし、このうち最初の取引に関する登記で、地面師グループによる「所有者のなりすまし」が発覚したため、いずれの登記も認められませんでした。

訴訟では、このトラブルで損害を受けたとして、後の取引に関する登記申請を担当した司法書士に対し、売買の一部に関与した不動産会社が賠償を請求。不動産会社が登記申請の直接の依頼者ではない中で、司法書士が責任を負うかどうかが争点となりました。

 

 

 

 

第三者に注意喚起する義務が生じる場合もある?

第 2小法廷は判決で、第三者が登記移転について重要な利害を持ち、司法書士もそのことを認識しているケースなどでは、「なりすまし」が疑われていることなどを第三者に注意喚起する義務が生じる場合もあると判断しました。

その上で今回のケースを検討しました。「なりすまし」のあった最初の登記申請についてはこの司法書士は委任を受けておらず、原告の不動産会社も書類の問題点を確認していたと指摘。

こうした事情のもとで、司法書士が注意喚起などの義務を負うかどうかの検討が不十分だとして、賠償を命じた二審・東京高裁判決を破棄し、審理を同高裁に差し戻しました。

 

 

 

 

不動産登記の申請には本人確認が必須

不動産の所有権移転申請には、ご本人の確認は当然のこと、登記済権利証書(登記識別情報通知)と印鑑証明書と実印が基本必要になります。しかし、平成29年の積水ハウスが地面師に騙され63億円を支払ったものの所有権を取得できなかった事件では、詐欺集団が所有者に「なりすまし」、本人確認書面と印鑑証明書と実印を巧妙に「偽造」され、公証人も弁護士も司法書士も積水ハウスも詐欺行為を見抜けませんでした。

それでも、司法書士は注意喚起義務を負うのでしょうか。

積水ハウスの事件では、登記申請を受け付けた法務局が不正を見抜いたのか、真実の所有者が「不正登記防止申出」の手続きを行っていたのかは判っていません。

 

 

 

 

 

 

 

 

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