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2020/01/10

トラブル覚悟のリースバック⁉︎

「老後資金が2,000万円足らない」と金融庁が昨年発表しました。

人生100年時代、老後資金捻出のため、自宅を活用する方法があります。

自宅を担保にお金を借りる「リバースモーゲージ」、家賃を払い自宅に住み続けルことを条件に自宅を売却する「リースバック」、商品を企画する企業は当然商売です。利用者にとって良いことばかりではありません。

 

 

トラブル覚悟のリースバック

高齢者の自宅を買い取り、そのまま住み続けてもらい賃料を頂く、というビジネスモデルが「リースバック」です。

安く買取り、高い家賃で借家として運用する、リースバックを行う会社はインカムゲインとキャピタルゲインの二兎を追います。

老後資金捻出という現実問題解決のためか、細かな契約内容にまで目が行き届かず、トラブルが続出しているようです。

 

「一般論ですがトラブルも目立ち始めています。買取り金額が相場より安く 賃料が高い。基本的に定期借家、更新も無く退去を求められ・・・。」   政府はリースバックについて、2020年度中にガイドラインをまとめます。(2019/12/18  産経新聞)

 

リースバック最大手のハウスドゥは件数が 1,600件、金額で 200億円を超え。金融機関が二の足を踏む物件も、リースバックします。(2019.10.20  日経ヴェリタス)

リーマンショックを引き起こしたサブプライムローンの二の舞を演じないためにも、利用者目線のガイドラインを期待したいと思います。

 

 

 

リバースモーゲージは利用者負担で基金

自宅を担保に老後資金を借り入れる「リバースモーゲージ」。

普及しない理由の一つに、借入金が将来の売却価格を上回るという「物件値下がりのリスク」がありました。

 

その不安は、以前ご紹介しました下記の通り解決済みです。

『リバースモーゲージ型住宅ローンは「自宅を担保に 将来の自宅売却代金からローンの残債を返済をする」というものです。

所有者不明の土地が九州本土の面積を上回る時代、不動産が負動産になり、担保割れすることも考えなければなりません。

ご夫婦が長生きした後にお亡くなりになり、、契約通り自宅を売ると 価格は1,000万円、しかし残債務が 1,500万円あると、債権者は回収出来ない 500万円を相続人に請求する事になります。

 

 

 

 

しかし、この【ノンリコース型リバースモーゲージ型住宅ローン】なら、売却時に回収出来ない債務 500万円を住宅金融支援機構が負担してくれるのです。』

 

 

2019/03/22 出島不動産相続相談所ブログ

 

 

 

リバースモーゲージ信託?

【ノンリコース型リバースモーゲージでは儲からない】との考えなのか、リスクヘッジが目的なのか、顧客の囲い込みが目的的なのか、三菱UFJ 信託銀行はリバースモーゲージの利用者に借入額の5%を信託として拠出(信託)させます。誰かの足らずを皆で負担させます。(銀行はリスクを負わない?)

お借入金利はもちろん変動金利、お借入額は銀行評価額の 50%以内、そして銀行評価は毎年行います。さらに、信託報酬が 10万円必要です。

過去の土地神話が存在した時代ならまだしも、負動産と呼ばれるこれからの時代に利用者から預かる 5% (または 10%) の拠出金で成り立つのでしょうか。全ての不動産が 5%下落しただけで拠出金不足になります。

10年後、15年後も存在している商品なのか、要注目です。

 

 

 

 

 

 

自宅を担保に老後資金

リバースモーゲージ、オリックスが参入

 

 

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