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2019/10/28

不動産賃貸に遺言は必須

今回は、不動産を賃貸し賃料収入がある場合の「遺言」の効果についてです。

 

 

 

 

 

遺言書が無いと賃料収入は共有に

不動産を賃貸する人は遺言書を残していないと、遺産分割協議が調うまでの間は、以下のような問題が生じます。

(1)不動産の維持管理に支障が生じる可能性があります。
遺言がない場合、遺産分割協議が調うまでの間は、相続人全員の共有状態になるため、相続人同士の意見がまとまらないと、不動産の修繕や維持管理について支障が生じる可能性があります。
また、アパートローンなどがある場合、被相続人名義の銀行口座が長らく凍結されると、返済資金が用意できずに返済が遅延してしまう恐れもあります。

(2)不動産の売却が困難になります。
遺言がない場合、遺産分割協議が調うまでの間は、不動産を処分しなければならない事情があっても、相続人全員の同意が得られないと売却することができません。
また、未分割の状態で売却して換価分割をする際に、所得税の申告期限までに換価代金の取得割合が決まらなかった場合、各相続人が法定相続分で申告せざるをえず、その後の遺産分割協議で法定相続分と異なる取得割合になったとしても、更正の請求や修正申告をすることはできません。そのため、居住用財産の譲渡など、相続した者によって税額が異なる場合は、分割ができているか否かにより税額に大きな差が生じることがあります。

(3)遺産分割協議が調うまでの賃料は各相続人に帰属します。
遺言書が無ければ、遺産分割協議が調うまでに間の賃料収入は、各相続人の相続分に応じてそれぞれ帰属するとされています。

 

 

最高裁 平成17年9月8日判決   相続不動産から生じる賃料収入の帰属

『遺産は、相続人が複数人である場合、相続開始から遺産分割までの間、共同相続人の共有に属するものであるから、この間に遺産である賃貸不動産を使用管理した結果生ずる金銭債権たる賃料債権は、遺産とは別個の財産というべきであって、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得するものと解するのが相当である。』と判断しました。

また、『遺産分割は、相続開始の時に遡ってその効力を生ずるものであるが、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得した賃料債権の帰属は、後にされた遺産分割の影響を受けないものというべきである。相続開始から本件遺産分割決定が確定するまでの間に本件各不動産から生じた賃料債権は、被上告人及び上告人らがその相続分に応じて分割単独債権として取得したものであり、本件口座の残金は、これを前提として清算されるべきである。』

 

 

上記 最高裁の判決により、共同の相続財産である不動産から生じる賃料は、遺産とは切り離した財産であり、各共同相続人が その相続分に応じて確定的に取得します。さらに、通常 遺産分割は相続開始時に遡ってその効力を生じますが、各相続人がその相続分に応じて確定的に取得した賃料の帰属は、その後にされた遺産分割の影響を受けないことになりました。

 

 

不動産賃貸では遺言は必須です!

住まなくなった不動産を賃貸していたり、賃貸アパートや賃貸マンションから賃料収入がある場合等で、お借り入れが残ってると、遺言を残さなければ毎月の賃料収入から共同相続人への支払いに当てる必要があり、お借り入れの支払いに影響が出てしまいます。

 

相続人が複数人いる場合、不動産の相続では「遺言」は必須です。

不動産から賃料収入がある場合、「遺言」が無ければ揉める、と思い必ず準備しましょう。

 

 

 

 

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