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2019/09/11

中古住宅の取引きデータ、月次で整備

日本経済新聞の記事によると、

「国土交通省は住宅市場の統計を拡充する。調査回数の少ない中古住宅市場の取引動向について、2020年度にも月単位の指数をつくる。賃貸物件の家賃についても新しい統計の整備を検討する。住宅政策の運営に生かすほか、景気動向分析や金融政策運営の判断材料としても活用してもらう。

政府の統計では、新築住宅に関して新設住宅着工戸数などを毎月公表しているが、中古住宅は5年ごとに実施する「住宅・土地統計調査」しかない。

住宅流通に占める中古の割合は欧米より低いが、1990年の5・5%から13年には15%となり、現在はさらに高まっているもようだ。新しい統計を整備する背景には新築住宅の統計だけでは市場動向の把握が不十分になってきた面がある。

新統計の作成にあたっては、法務省がまとめている不動産の登記情報を活用する。名称は「既存住宅流通指数」を検討している。

全国単位の取引状況は月単位で公表する方針だが地域別や都道府県別まで出すかは今後詰める。」

 

2019/09/10   日本経済新聞  電子版

 

 

 

欧米では中古住宅が中心

新築住宅が取引の70%近くを占める日本と違い、中古住宅の取り引きが圧倒的です。例えば、イギリスでは90%近く、アメリカでは80%近く、フランスでは約67%が中古住宅です。

「古い住宅ほど価値がある」 という欧米と、新築信仰の強い日本との違いが、建物の寿命にも表れています。

色々な統計で年数にバラツキがありますが、概ね30年前後で建て替えられているようです。(イギリスは平均75年だそうです)   仕事上、実感としては 5年から 10年長い、35年~40年で建て替えられているように感じています。とはいえ、欧米のように築100年の住宅が高値で取り引きされるという場面には、なかなか出会えません。いえ、日本でも奈良県吉野町の築後80年超のお取り引きのお世話をさせて頂きました。良い材料を使い、技術力のある職人さんが建て、適宜お手入れをすると長持ちするものだと感じさせられました。

 

 

税制から中古市場拡大を!

建て替えサイクルが短い理由として、地震大国の日本において改装(リフォーム)を前提とした商品設計がされていないという側面と、法整備がニーズに先行して成されてこなかった、と感じています。

 

 

 

例えば、住宅ローン減税は新築偏重だと感じざるを得ません。新築なら10年間で最大400万円の税控除に対し、リフォームなら5年間で最大25万円の税控除でしかありません。

固定資産税も新築戸建てなら3年間、新築マンションなら5年間、税額が 1/2に軽減されます。

不動産取得税、登録免許税も新築は減税対象となりやすく、中古は築年数の経過と共に減税が適用されなくなっていきます。

住宅取得資金贈与についても然りです。築後20年(マンション等は25年)で線引きされ、費用を掛けて耐震工事をしても税優遇は同じです。

 

 

 

中古市場を活性化させなければ

少子高齢化に伴い、家や土地が余っていく時代、先ずは 「税優遇を中古に重きを置く」 というような舵を切らなければ、中古住宅のデータを充実しても、中古市場活性化には繋がらないように思えてなりません。

業者が売主で業種の裾野が広い新築業界と政府との間には、大人の事情があるのでしょう。しかし、個人売主が中心の中古市場を活性化しなければ、不動産が負動産化する流れを変えられないと思いますが、皆様いかがお考えでしょうか。

 

 

 

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