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2019/09/10

バブルと好景気の見極め

 

『バブルは 弾けて初めて バブルだったと判る』

 

これは、アメリカ連邦準備制度理事会(FRB) 第13代議長のアラン・グリーンスパン氏の言葉です。

 

株価が高騰し続けると、政府、日銀、投資家や証券会社は 『上がり続ける(割安である)理由や、正当性』 を探し続けます。

グリーンスパン議長は クリントン大統領時に株価が高騰した際、『根拠無き熱狂』 と表現しています。

 

 

 

 

 

 

 

 

バブル期の銀行融資は過去データの過信が一因!?

久留米大学の塚崎公義 教授は「過去のデータは重要ですが、それに頼りすぎることの危険」 を説きます。

バブルの頃、銀行は不動産を担保にした融資を積極的に行っていました。その理由の一つは、「昨年度は、不動産担保の融資が全く焦げ付かなかった。不動産担保融資は安全だ」という理屈にあったのかもしれません。

部下から 「昨年のデータを見て下さい」 と言われると、上司としては反論しにくいですね。客観的なデータほど説得力のある物はありませんから。

しかし、過去のデータはあくまでも過去のデータですから、これを見て物事を判断するのは、バックミラーを見ながら運転するようなものなのです。実際、バブルの時には 「土地の値段は一昨年も昨年も上がったから、今年も上がるだろう。そうなれば、不動産担保融資も無事に回収できるだろう」 という 「勝手読み」 が 「地価暴落による融資の大量焦げ付き」という悲劇を生んだわけですから。

 

 

2019/9/9   WEDGE Infinity

 

 

 

 

土地神話も判断を鈍らせた

バブルが崩壊してから、「バブル期は土地神話を信じたのが失敗だった」 と言われました。

戦後の地価が一貫して上昇を続けたことから 「地価は下がらない」 と信じる人が大勢だったのです。

 

平成のバブルが崩壊して 『失われた 20年』 と言われ、今は、バブル崩壊から約 30年です。

平成バブルを知らない世代も都心の不動産や株式の好景気を謳歌しています。

 

過去の経験(平成バブル)が活かされるのか、バブルではない理由を探し続けるのか。

やはり、『バブルは 弾けて初めて バブルだったと判る』 ということを繰り返すのでしょうか。

 

 

 

 

物価インフレと資産インフレは別物です

昭和の時代は不動産や株などの資産が上がり続ける資産インフレでした。

物価インフレではありません。

 

不動産価格も都心は高騰(インフレ)、地方は値下がり(デフレ)です。

しかし、昭和バブルも平成バブルも、金利上昇(平成バブルは金利と総量規制)でバブルは弾けました。

金利(金融)次第で不動産バブルは弾けてしまいます。

 

現代は 『収益還元により不動産を評価するのでバブルは起こりえない』 という考えを良く耳にします。

金利が上昇すれば期待利回りも上昇します。

金利  1%が  2%(倍)に上昇すると、期待利回りも倍になります。収益物件の価格現状維持を目指すなら、賃料を倍に引き上げなければなりません。

 

不動産価格は金融次第です。

過去の経験を活かし、金利上昇=不動産価格の下落?に備えましょう。

 

相場の格言に 『もうは まだなり、  まだは もうなり』

 

 

 

 

 

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