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2019/08/20

老朽団地の再開発、要件緩和

日本経済新聞 2019/8/19 に団地再生の記事が・・・

国土交通省は複数の棟で構成された団地型の分譲マンションの老朽化に対応するため、敷地を分割して売却しやすくする新制度を設ける方針だ。今は1棟だけを切り出して売る場合でも団地の所有者全員の同意が必要ですが、この要件を緩めます。

跡地に店舗や保育所を誘致して団地としての魅力を高めるなど、多様な再生手法を選択できるようにします。空き家になっている部屋の所有者は売却により現金化しやすくなります。

 

 

 

 

建て替えは全所有者の5分の4以上の同意

国交省の調査によると同じ敷地内に2棟以上が集まり、50戸以上ある団地は全国に約5千カ所あります。築45年を超す団地は2015年時点で291と全体の6%程度ですが、20年後には2769と10倍近くに拡大します。住民の高齢化が進む一方、老朽化でバリアフリー化も遅れているため、再生が急務になっています。
ただ、団地の全棟を一括で建て替える場合、全所有者の5分の4以上、かつ各棟の所有者の3分の2以上の賛成が必要です。合意形成のハードルが高くあまり進んでいません。

 

敷地の一部を売りやすくなれば、団地再生の選択肢が増える。老朽化が激しい棟の敷地を売り、跡地を保育施設に転換して子育て世代を呼び込んだり、商業施設で住民の利便性を高めて入居者を増やしたりする再生案を描けるようになる。とのことですが、バリアフリーに対応していなかったり、高齢化が進み求める施設利用法に子育て世代とのギャップがあったり、思惑通りに入居者増に繋がるかは要注目です。

 

 

憧れだった団地生活

戦争が終結した昭和20年代の始めは日本国内の住宅が不足し、昭和25年に住宅金融公庫法が制定され、公営住宅法、日本住宅公団法が制定され、団地の大量建設により高度経済成長時の住宅不足解消に大きく貢献しました。

欧米様式のダイニングキッチンと寝室等が分離された近代的な住戸設計は憧れの的で、入居には数十倍の抽選で運良い人のみが入居出来たとのこと。

団地全体の土地に占める空地率も高く、40年以上経過した団地では緑が生い茂り、公園も随所に配置され、個人的には大変好きな住環境だと感じています。

しかし、街開きから40年以上経つ団地では、高齢化による問題も。

 

 

 

マンションの建て替え等に5分の4の壁

20歳代30歳代で入居してから40年や50年、当初入居した住民の年齢も80歳代の方々の比率が高まり、エレベーターのない団地では上層階(4階5階部分)の入居が滞ることもよく見受けられます。

そこで議題に上がるのが 『建て替え』 です。

高い空地率を活用し、建て替え高層化により増えるお部屋を分譲し、建設資金の一部に当てる、という考えですが、そこで壁になるのが「所有者の同意 5分の4以上」 という壁です。

今の時代、増えた床面積(お部屋)を分譲しても、もともとの所有者の金銭負担がゼロにはならず、仮に数百万だとしても 『お金を出してまで建て替えは望まない』 『仮住まいの苦痛を考えたらこのままでいい』 といった声が聞こえてきます。結果、建て替えの議論自体が消滅している団地を多く見受けます。

 

 

マンション法の大改正が必要!?

高齢化に伴い、一人暮らし世帯の数が増加の一途です。階段の上り下りも億劫になり、結果外出の頻度も減り、コミュニケーションが減ることで孤独死の予防や対策の必要性が高まっています。

一定の条件の下、建て替え時には容積率を大幅に緩和する、売却を前提に建て替えに賛同すると税優遇を受けられるなど、大胆な施策が待ったなしの状況だと思います。

 

 

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