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2019/04/21

不動産融資、バブル期以来の『過熱感』

 

日銀が発表した金融機関を取り巻く経営環境などを半年ごとに点検する「金融システムリポート」で、金融機関の不動産向けの貸し出し状況が、バブル期の1990年末以来初めて「過熱感」がある水準になったと指摘しました。

 

 

 

 

 

 

 

融資残高は過去最高更新中

日銀の「貸出先別貸出金」統計によると国内銀行の不動産業向け融資の残高は2018年末時点で78兆9370億円と、2015年末から4年連続でバブル期を上回り過去最高水準を更新しております。

国内総生産(GDP)に対する貸出残高の比率は14.1%に達し、日銀は過去の貸し出しの基調から見て過熱していると判断しました。

 

雨宮正佳副総裁は同日、衆院財務金融委員会で答弁し、「金融緩和の長期化もバブル発生の重要な要因」であり、「金融面の不均衡を含め、経済、物価、金融が抱える潜在的なリスクに十分注意を払いながら政策を運営していくことが重要だという、大変重要な教訓を得た」と指摘。

そうした経験も踏まえ「政策運営に当たり重視すべきさまざまなリスクを点検する」と述べました。

 

 

 

大きく価値が毀損と警告

同リポートによると、不動産業向け貸出比率を高める金融機関ほど「自己資本比率が低い傾向」もあると指摘。

融資だけでなく、不動産投資信託(REIT)や私募REITなど不動産ファンド向けの出資も地域金融機関を中心に近年大きく増加しており、不動産市況の悪化局面では「貸し出しよりも大きく価値が毀損(きそん)し得る」と警告を発しました。

 

さらに、大型案件が中心だったバブル期と異なり、不動産業向け融資の増加はREITや不動産ファンド、個人による貸家業など賃貸収入目的の中長期投資向けが中心で、中小企業や個人など「必ずしも損失吸収力の高くない借り手の比重が高いことにも留意が必要」と注意喚起しました。

 

金融機構局の亀田制作審議役は記者説明で、「借り手は不動産市場における空室率の上昇や賃料の下落など長期のリスクにさらされている」と指摘。

人口減少が続き、世帯数も4、5年後は減少に転じると予想される中で、「将来の需要と比べ現在の不動産投資や不動産貸し出しが過大でないか、やや長い目で点検し続けていくことが重要だ」と述べました。

 

日銀は金融政策運営では2%の物価目標の実現を目指し、長短金利操作付き量的・質的金融緩和の枠組みの下で、REITを年間約900億円ペースで買い入れています。

 

 

 

地銀は 10年後赤字に

リポートには中長期的な地域金融機関の経営状態の試算も公表しました。そこには地方銀行の低迷する予測が記されています。

企業などの借り入れが、これまでのペースで縮小すると想定した場合、10年後に全国の地方銀行の58%、信用金庫の53%が純損益が赤字に陥るとのこと。

 

 

 

不動産の新規融資は16.4%減少

2019年2月、金融機関全体の個人の貸家業向け融資の新規貸出額は、前年比16.4%減少の2兆8348万円となり、2年連続で減少。

減少率は調査を始めた2009年以降で最大です。

 

 

 

今月から金融検査マニュアル廃止

不動産業向けの融資に赤信号が点り、この4月から金融検査マニュアルが廃止され、地銀の融資姿勢は目に見えて変化してくるでしょう。

不動産は金融次第です。不動産向け融資が縮小すると不動産取引も縮小せざる得ません。

人口減少、オリンピック特需の終焉、2022年生産緑地の宅地化、2025年 団塊世代が後期高齢者に、そして不動産向け融資の厳格化。

 

 

欧米では【不動産はサイクルビジネス】と呼ばれ、借り入れ金利が低く、収益率が他の投資よりも高ければ不動産に投資(購入)、不動産価格が上がり、金利も上がれば売却。

日本の不動産も海外に習い債券化され金融庁の監理下になり、金融商品としての位置づけが強まりました。世界を駆け巡る巨大な投資マネーに翻弄されないよう、足元の金融動向や市場動向を注視しましょう!

再度、【不動産は金融次第】です!

 

 

 

 

 

 

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