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2019/04/08

値下がり自宅売却損を定年前に資金化

現在55歳、25年前の30歳で念願のマイホームを購入、という高級サラリーマンの方にはメリットのあるお話し。

バブルが弾け、また そろそろ上がり出すのでは、という雰囲気漂う平成6年前後、数年前までは超高級住宅地で 億は当たり前と言われた住宅地もバブル崩壊の影響で 7,000万円で購入出来ました。

残念なことに、その後も不動産価格は下がり続け『失われた20年』と言われるように、経済も不動産価格も下降線を下り続けました。

 

 

売却すると損失が・・・

自宅を売り出します、価格は3,000万円と仮定します。  4,000万円の値下がりですが、税務上は建物の減価償却を考慮しなければなりません。減価償却の価格を 2,000万円としますと、取得価格は5,000万円となり、売却価格3,000万円を引くと税務上の売却損は2,000万円となります。

自宅を単純に売却(買換をせず、借家や実家に住む場合)すると、売却損1,000万円は給与所得と損益通算出来ず、切り捨てる事になり、有効活用出来ません。

 

 

 

買い換えると、どうなる?

では、値下がりした自宅を売って、新たにローンを組んで、自宅を新たに買うか、自宅を建て替えるとどうなるでしょう。 そうすることで、損益通算が可能となり、売却損を有効に活用出来るのです。

大雑把な例えとして・・・

年収 1,200万円の会社員は給与所得控除後の所得金額は 1,000万円。配偶者控除等 200万円とすると所得税 120万円、住民税 80万円、税金の合計約 200万円です。

売却した年の所得金額 1,000万円 - 売却損 1,000万円 = 所得ゼロ

200万円だった税金は、当然ゼロになります。 源泉徴収された所得税 120万円は全額還付され、翌年の住民税80万円もゼロになります。これが 損益通算です!

更にさらに、2,000万円の売却損のうち1,000万円しか損益通算で使えていません。使い切れなかった残り 1,000万円は翌年以降、3年に渡り繰り越せるのです。(繰越控除)

翌年も所得 1,000万円だとすると、売却損の残り1,000万円と損益通算する事で前年同様 所得はゼロになります。2年間の損益通算後に売却損が残っている場合、さらに、あと2年も同様に売却損を有効活用出来ます。

 

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ポイントは・・・

① 税金を払うだけの所得がある

② 値下がりした自宅を保有している

③ 住宅ローンを活用して購入か新築

④転居して居住する

ポイントは【所得があるうち・・・】でないと、損益通算が利用出来ませんし、住宅ローンも組めません。結果、繰越控除も利用出来ないのです。

 

 

適用条件は・・・

自宅を売却し新しい自宅を購入か新築。(親族等への売却は不可)

①売却年の前年、当年、翌年に新居取得 ②家屋の登記床面積は50㎡以上 ③住宅ローンの期間10年超 ④所得3,000万円以下 ⑤所有期間は売却年1月1日で5年超 ⑥引っ越し後3年目までに旧自宅売却も適用 ⑦その他、ご近所や友人との相互売買で節税転居、リゾート移住などもお咎め無しです。

 

定年前なら新たなローンを組む事が出来ます、そして、税金を納めるだけの高所得です。

このタイミングを活かす、ひとつの方法でした。

 

 

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